Articulo    
  ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES (TERRENO)  
  Fuente:  ContaMex.com
       
 

2006-01-15

ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES (TERRENO)
 

 

 

 

 

 

ACTIVIDAD

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

EMPRESARIAL

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Costo de adquisición del Terreno

 

            120,000.00

 

 

 

 

 

Fecha de adquisición

 

 

27-Sep-01

 

 

 

 

 

Precio de Enajenación

 

 

1,950,000.00

 

 

 

 

 

Fecha de Enajenación

 

 

13-Ago-05

 

 

 

 

 

Gastos Notariales

 

 

 

10,000.00

 

 

 

 

 

Fecha de gastos notariales

 

03-Dic-01

 

 

 

 

 

Pago provisional (notario)

 

320,000.00

 

 

 

 

 

Deducciones Personales

 

            302,582.00

 

Determinación de Ingresos Acumulables

   Honorarios Médicos

     150,000.00

 

 

 

 

 

 

 

   Gastos funerarios *

29,500.00

 

 

 

 

Total de Ingresos por enajenación

 1,950,000.00

   Donativos

 

35,000.00

 

 

 

(-)

Deducciones Autorizadas

    206,698.00

Interés real créd. Hipot.

     100,500.00

 

 

 

(=)

Ingresos Acumulables

 1,743,302.00

 

 

 

 

 

 

 

(/)

Años transc. desde adq. y enajen.

3

*

Tope 1 SMGAG elevado al año

 

17,082.00

 

(=)

Ganancia acumulable

    581,100.67

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Determinación del Impuesto

 

 

 

Determinación del Subsidio Anual

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Total de Ingresos Acumulables

 

            581,100.67

 

 

Base del impuesto

    278,518.67

(-)

Deducciones Personales

 

            302,582.00

 

(-)

Limite Inferior Art. 178

    249,243.43

(=)

Base del Impuesto

 

 

            278,518.67

 

(=)

Excedente del Limite Inferior

      29,275.24

(-)

Límite Inferior art. 177

 

            103,218.06

 

(x)

% /excedente Art. 177

               0.30

(=)

Excedente / lim. Inferior

 

            175,300.61

 

(=)

Impuesto marginal

        8,782.57

(x)

% sobre excedente

 

                       0.30

 

(x)

% /excedente Art. 178

               0.30

(=)

Impuesto Marginal

 

 

              52,590.18

 

(=)

Resultado

 

        2,634.77

(+)

Cuota Fija

 

 

 

              14,747.70

 

(+)

Cuota Fija

 

      25,507.68

(=)

Impuesto Determinado

 

              67,337.88

 

(=)

Subsidio Acreditable al 100%

      28,142.45

(-)

Subsidio Acreditable

 

              28,142.45

 

 

 

 

 

(=)

Impuesto Subsidiado

 

              39,195.43

 

 

 

 

 

(+)

Impuesto no acumulable

 

            216,401.89

 

 

 

 

 

(=)

ISR del ejercicio

 

 

 

            255,597.32

 

 

 

 

 

(-)

Pagos Provisionales del Ejercicio

 

            320,000.00

 

 

 

 

 

(-)

Retenciones

 

 

 

                           -  

 

 

 

 

 

(=)

Impuesto a Favor del Ejercicio

 

              64,402.68

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cálculo de impuesto de Ingresos no Acumulables

 

Determinación de la Tasa

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ganancia por enajenación de inmueble

         1,743,302.00

 

 

Impuesto subsidiado

      89,530.93

(-)

Ganancia acumulable

 

            581,100.67

 

(/)

Base del impuesto

    480,600.67

(=)

Ganancia no acumulable

 

         1,162,201.33

 

(=)

Resultado

 

0.1862

(x)

Tasa

 

 

 

                     18.62

 

(x)

100%

 

                100

(=)

Impuesto a ingresos no acumulables

            216,401.89

 

(=)

Tasa

 

             18.62

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Determinación del impuesto (Tarifa art. 177 LISR) sin deducciones

Determinación del subsidio (art.178 LISR)

personales del art. 176 fracción I, II, III

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Total de Ingresos Acumulables

 

            581,100.67

 

 

Base del impuesto

    480,600.67

(-)

Deducciones Personales

 

            100,500.00

 

(-)

Limite Inferior Art. 178

    392,841.96

(=)

Base del Impuesto

 

 

            480,600.67

 

(=)

Excedente del Limite Inferior

      87,758.71

(-)

Límite Inferior art. 177

 

            103,218.06

 

(x)

% /excedente Art. 177

               0.30

(=)

Excedente / lim. Inferior

 

            377,382.61

 

(=)

Impuesto marginal

      26,327.61

(x)

% sobre excedente

 

                       0.30

 

(x)

% /excedente Art. 178

                   -  

(=)

Impuesto Marginal

 

 

            113,214.78

 

(=)

Resultado

 

                   -  

(+)

Cuota Fija

 

 

 

              14,747.70

 

(+)

Cuota Fija

 

      38,431.55

(=)

Impuesto Determinado

 

            127,962.48

 

(=)

Subsidio Acreditable al 100%

      38,431.55

(-)

Subsidio Acreditable

 

              38,431.55

 

 

 

 

 

(=)

Impuesto Subsidiado (ingreso acumulable)

              89,530.93

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Determinación de deducciones autorizadas

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1

Determinación del Valor promedio del Terreno

 

2

Determinación del valor de los gastos notariales

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Costo de adquisición del inmueble

 

120,000.00

 

 

Gastos notariales

      10,000.00

(x)

Factor de Actualización

                   1.1812

 

(x)

Factor de actualización

           1.1698

(=)

Costo de adquisición del terreno

            141,744.00

 

(=)

Gastos notariales actualizados

      11,698.00

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Factor de Actualización

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Jul-05

 

 

 

 

 

INPC mes inmediato anterior que se efectuó la enajen.

 

 

 

113.891

1.1812

3

Total de deducciones autorizadas

INPC mes de Adquisición

 

96.41907316

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sep-01

 

 

Costo comprobado de adq. Act.*

    141,744.00

 

 

 

 

 

 

 

(+)

Gasto notariales actualizados

      11,698.00

 

Factor de Actualización

 

 

 

(=)

Total de deducciones autorizadas

    153,442.00

 

 

 

 

 

Jul-05

 

 

 

 

 

INPC mes inmediato anterior que se efectúa la enajen.

 

 

 

113.891

1.1698

 

 

 

 

INPC mes en que se realizó el gasto notarial

 

97.35433612

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dic-01

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*

De acuerdo al art. 148 de LISR fracción I, el costo comprobado de adquisición actualizado será cuando menos el 10% del

 

monto de la enajenación en el caso de terreno

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Costo comprobado de adq. Act. *

 

            195,000.00

 

*

Las deducciones autorizadas son menores al

(+)

Gastos notariales actualizados

 

              11,698.00

 

 

10% a que se refiere el art. 148 fracción I LISR

(=)

Total de deducciones  autorizadas

 

            206,698.00

 

 

razón por la cual se toma el10% de la enajenación.